MR EYEGUE NDONG, JE VOUS METS GRATUITEMENT INFRA MES REFLEXIONS SUR LA POLITIQUE DU LOGEMENT ET DE LA VILLE

PARTIE I

Depuis son accession à la souveraineté internationale (en 1960), Libreville et les grandes villes de l'intérieur (Port-Gentil, Franceville, Oyem) n'ont pas cessé, au Gabon, d'être les lieux privilégiés de convergence des flux multivariés venant de l'intérieur (exode rural) et de l'extérieur (immigration).

En contrepoint de cet afflux euphorique, ces grandes villes (et particulièrement Libreville et Franceville) sont devenues les réceptacles des nouveaux malheurs des temps modernes. Elles sont des lieux de pauvreté, d'insécurité et d'autres profonds dysfonctionnements sociaux (bruit, incivisme, perversion, drogue...).

Et, avec les problèmes d'absence de logement à soi, pour bon nombre de gabonais, et notamment d'indécence et de vétusté du grand nombre d'habitations, la crise du logement, qui s'est combinée aux effets négatifs de la crise économique et de la gestion calamiteuse du pays (chômage, pauvreté, insécurité, satanisme...), a généré une véritable crise urbaine.

Cette crise urbaine concerne aussi bien l'habitat, l'environnement et le transport, et trouve, en partie, son origine dans la crise du logement, économique et de l'emploi et leur corollaire négatif qu'est l'insécurité (la violence). Cette violence urbaine s'alimente d'une économie souterraine, illicite qui rend attractifs les gains du vol, d'assassinat de personnes ou de la vente de drogues (notamment en milieu scolaire...) avec la bénédiction des autorités politiques, administratives et policières actuelles. Cette violence et insécurité de quelques uns se retourne contre les habitants des quartiers populaires certes, mais aussi, contre les populations étrangères et notamment occidentales. Elle touche principalement les personnes les plus vulnérables (femmes, enfants et personnes âgées et handicapées) et celles productives (commerçants, fonctionnaires...).

Dans ce contexte de malaise urbain profond généré par l'inéquitable redistribution des richesses nationales, le chômage, la pauvreté et la crise du logement..., de véritables politiques du logement et de la ville sont plus que nécessaires en vue de créer un cadre de vie sain, agréable et propice à l'amélioration du capital humain gabonais.

Cette crise urbaine qui se caractérise par une dégradation du cadre de vie, une expansion de l'incivisme et de l'insécurité... rend plus qu'indispensable la mise en place de véritables politiques du logement et de la ville. Ces politiques du logement et de la ville vont consister à gérer des situations jugées inacceptables et à intervenir sur leurs causalités initiales (emploi, logement, cadre de vie...). Elles vont consister en une relance de la ville mais fortement orientée vers des préoccupations socio-économiques et la création d'emploi. Elles vont s'attacher à la promotion triptyque de l'économie, du social et du cadre de vie des populations.

Elles se prêtent essentiellement à deux interprétations. Au sens restreint, elles sont un correctif, une médicalisation face à un mal géographiquement cerné. Au sens large, elles se fondent dans l'ensemble des politiques urbaines au sens où elles touchent, notamment à travers ses contrats de ville, des domaines aussi divers que le logement, le cadre de vie, les équipements de proximité, la santé, l'éducation, la sécurité.

Elles vont nécessiter des investissements budgétaires et humains productifs devant permettre, à terme, une plus grande homogénéité spatiale et sociale des territoires de la ville.

1- La politique du logement 

Cette politique du logement aura pour but de répondre à une triple question à savoir une d'ordre technique (quelle qualité de construction et quel type d'urbanisme privilégier ?), une d'ordre sociétal (faut-il privilégier l'habitat individuel ou collectif ?) et enfin, une d'ordre financier (comment assurer son financement ?).

a/ Le développement de l'habitat, individuel et social, collectif et de qualité élevée 

La situation courante de déficit quantitatif et qualitatif de l'habitat (manque d'électricité, d'eau courante, de douche ou baignoire, W.C.... à l'intérieur de la résidence) qu'accompagnent la crise économique et l'expansion de la pauvreté et du chômage rendront impératif, pour les nouvelles autorités gabonaises, de mettre en place une véritable politique de promotion du logement social.

Dans ce contexte, à côté du développement de l'habitat collectif du type "habitations à loyer modéré" mais, limité à quatre étages au maximum pour 8 ou 9 appartements, il importera de développer également un habitat individuel. Le développement de ces habitats se ferait dans un urbanisme de type canadien ou américain où la ville s'étend sur plusieurs kilomètres, dévorant, sur son passage, espaces verts, petites forêts et terres arables.

Les nouvelles autorités gabonaises devront s'atteler à moderniser les villes gabonaises par la création de quartiers nouveaux disposant de tous les équipements nécessaires, d'un vrai plan cadastral... en lieu et place de Libreville, Port-Gentil... les inondations et poubelles actuelles.

Dans le cadre de l'habitat collectif, ces opérations d'urbanisme se devront, d'une part, de concentrer l'effort d'équipements collectifs (administratifs, sanitaires, scolaires et socioculturels, sportifs) et la maîtrise foncière (grâce à l'usage du droit de préemption au profit des collectivités publiques) et d'autre part, d'associer et de coordonner logements sociaux, activités industrielles et commerciales.

De même, il pourrait être développé des quartiers plus attentifs à la mixité urbaine (association d'immeubles collectifs à quatre étages au maximum et de pavillons individuels d'accédants à la propriété et de locataires...), au cadre de vie (aménagement des espaces publics ou collectifs, mariage de plusieurs formes urbaines...) et à la sociabilité (réalisation des équipements administratifs, scolaires, sociaux, sportifs...).

Enfin, elle devra permettre à tous les gabonais d'avoir accès à des logements sociaux beaucoup plus pour des motifs d'accession à la propriété que de ceux de location. Dans ce cadre, ces logements se doivent d'avoir véritablement des coûts d'acquisition et/ou de loyer modérés pour permettre à tout citoyen gabonais d'y avoir aisément accès. Ces logements devront être de qualité et de confort élevés (électricité, eau, aération, w.c., douches ou baignoires intérieures et indépendantes, vide-ordures, isolation phonique et thermique, étanchéité...).

Pour arriver à une telle qualité élevée de l'habitat social, la politique du logement devra, au Gabon, faire suite à un travail théorique et empirique devant être réalisé par un groupe permanent de coordination (logement et vie sociale) regroupant architectes, urbanistes, sociologues, géographes, économistes... Ce groupe permanent de coordination (logement et vie sociale) devra, en association avec l'ensemble des partenaires locaux (élus, administrations décentralisées, organismes gestionnaires...) et les habitants des quartiers, toujours faire des recommandations. La principale de ces recommandations sera de, systématiquement, associer la qualité du bâti, le confort des logements et les actions concourant au développement de la vie sociale du quartier (aménagement des espaces extérieurs, implantation d'équipements collectifs, création d'animations sociales diverses, signalétique, plantation des végétaux, construction d'aires de jeu et de repos...).

Par ailleurs, l'instauration du "contrat de ville" devra être l'unique convention à conclure entre l'Etat et les collectivités locales en matière de politique de logement et de ville. La démarche de ce dispositif serait d'élargir le cadre opérationnel de cette politique à l'ensemble de la ville, de manière à y intégrer pleinement les quartiers en difficulté. Sa concrétisation s'opérera dans un but de désenclavement des quartiers difficiles par le lancement des "emplois de ville" réservés aux jeunes de ces quartiers et l'implantation des zones franches urbaines (ZFU) à l'intérieur desquelles, les entreprises, les artisans et les commerçants bénéficieraient d'aides financières et notamment, d'exonérations fiscales lorsqu'ils créent des emplois.

Toutefois, cette politique des zones franches urbaines devra être très rigoureusement encadrée (contrôlée) par les autorités publiques afin de prévenir et sévèrement sanctionner les entreprises "chasseurs de prime" ou "boites aux lettres" voulant uniquement bénéficier des avantages offerts, et de limiter ainsi les "effets d'aubaine".

b/ Les moyens de financement de la politique du logement 

Ces moyens vont essentiellement revêtir trois formes relatives à la politique foncière, aux aides et à la politique fiscale.

b.1- La politique foncière 

Cette politique foncière devra principalement tourner autour de l'acquisition des terrains à bâtir des habitats sociaux, collectif et individuel, et de qualité élevée.

A ce niveau, deux types de solutions existeront pour accroître la superficie nécessaire à la construction des logements sociaux destinés aux populations gabonaises. Il s'agira notamment du droit de préemption et de l'acquisition des terrains par les communes (constitution des réserves foncières), et de l'imposition.

Le droit de préemption va permettre aux nouvelles autorités publiques d'acquérir des terrains afin de les rétrocéder à un constructeur immobilier. Il va notamment jouer dans certaines zones particulières, zones à urbaniser en priorité (ZUP), zones de rénovation urbaine (ZRU) et autres zones d'aménagement concerté (ZAC)... L'acquisition des terrains prendra la voie d'un accord à l'amiable ou d'une expropriation avec indemnisation des anciens propriétaires. La solution fiscale va, quant à elle, consister à taxer les terrains non bâtis, non utilisés pour les constructions et laissés complètement à l'abandon. De la sorte, les propriétaires de ces actifs réels seraient contraints, à plus ou moins long terme, de les céder à l'Etat ou à des promoteurs immobiliers pour des motifs de construction de logements sociaux ou non.

b.2/ Les aides 

Cette politique de financement de la construction du logement social va essentiellement revêtir trois formes à savoir, l'aide à la pierre, l'aide à la personne et les déductions et exonérations fiscales.

L'aide à la pierre consistera en des primes et des prêts spéciaux à la construction consentis à des taux avantageux par des organismes de crédit foncier et autres organismes de financement. Cette aide à notamment consentir aux promoteurs immobiliers pourrait prendre la forme de subventions, d'aides à l'investissement ou d'avantages fiscaux et autres crédits accordés par le ministère de l'habitat et de l'urbanisme. Ces prêts aidés et autres primes seraient constitués par les plans d'épargne logement (PEL), le "3% logement", le prêt locatif moyen (PLM) et des prêts spéciaux (PAAP, PA, prêts à taux 0%).

Le plan d'épargne logement (PEL) est un placement de l'argent, par des gabonais, à la banque (ou à la poste) dans un compte spécial afin d'acquérir, dans le temps, un logement. Cette épargne sera rémunérée à un fort taux et donnera lieu à la fin d'une période réglementaire à une prime de l'Etat ainsi qu'à un prêt à taux réduit.

Le "3% logement" sera la contribution des entreprises (employeurs), installées au Gabon, à l'effort de construction (CEEC). Concrètement, ce dispositif va exiger aux entreprises de plus de 10 salariés de prélever 3% des salaires des employés et de les affecter au logement. Il sera géré de manière paritaire par les syndicats de patrons et de salariés et aidera ces derniers à accéder à la propriété en leur consentant des prêts à des taux extrêmement faibles.

Le prêt locatif moyen (PLM) sera un crédit distribué par des organismes de crédit foncier et autres mais ce, uniquement à des investisseurs ou promoteurs immobiliers s'engageant à construire et pratiquer des habitations dont les loyers seraient situés entre les loyers "habitations à loyer modéré" et loyers du privé.

Les prêts spéciaux comprendront essentiellement les prêts d'aide à l'accession à la propriété (PAAP), le prêt aidé (PA) et le prêt à taux 0%. Le prêt d'aide à l'accession à la propriété privée (PAAP) sera un prêt distribué par les organismes de crédit foncier et autres mais ce, uniquement aux emprunteurs dont les ressources seraient inférieures à un plafond compris entre 1 et 3 fois le SMIC. Le prêt aidé (PA) sera un prêt exclusivement réservé au financement des logements "HLM" neufs et dont la durée de remboursement serait longue (il s'agira par exemple d'un prêt à taux de 3% sur une période de 15 à 20 ans). Le prêt à taux 0% serait consacré à tous les citoyens gabonais désirant accéder à la propriété. Il ne donnera pas lieu à un paiement d'intérêts et aura une durée de remboursement variable. Toutefois, ce prêt ne pourra en aucun cas dépasser 30% du coût total d'achat du logement.

b.3/ La politique fiscale 

Cette politique fiscale sera relative aux avantages fiscaux à accorder, par l'État et les collectivités territoriales, en faveur du logement. Dans ce cadre, ces avantages fiscaux viseraient essentiellement les propriétaires occupants et les promoteurs immobiliers (bailleurs).

Les mesures fiscales en faveur des propriétaires occupants consisteraient essentiellement à des réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt et d'exonération pour gros travaux. Et, celles fiscales, en faveur des bailleurs-promoteurs immobiliers pour encourager l'investissement locatif, tourneraient essentiellement autour de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Elles devront notamment concerner les promoteurs qui loueront, à des coûts très modérés, à des personnes défavorisées.

                                Jacques Janvier Rop's Okoué Edou

                      Docteur en Economie et Finance Internationales

   Pr d'Economie à l'Université de Rimouski et à l'ENAP de Québec (Canada)